10%減額できる土地

10%価額控除できる土地

1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比し著しく

高低差のあるもの

(2)地盤にはなはだしい

凹凸のある宅地
(3)振動のはなはだしい宅地
(4)(1)から(3)までに掲げる宅地以外の宅地で、
騒音、

日照阻害
建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとする)、
臭気等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの

また、宅地比準方式によって評価する
農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が

著しく低下していると認められる部分を有するものについても
10%減額ができる場合がある

なお路線価又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合
は10%の減額はできないことに注


国税庁タックスアンサーより引用

No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
 [平成29年4月1日現在法令等]
 次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、

著しく低下していると認められるものの価額は、

その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、

利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて

計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1  道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、

   その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

2  地盤に甚だしい凹凸のある宅地

3  震動の甚だしい宅地
4  1から3までの宅地以外の宅地で、

   騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める

   日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、

   臭気、忌み等により、

   その取引金額に影響を受けると認められるもの

 また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、

  その農地又は山林を宅地に転用する場合において、

造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある

他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると

認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、

利用価値の著しく低下している状況を考慮して

付されている場合にはしんしゃくしません。

倍率方式による宅地の評価

固定資産税評価額に国税局長の定める倍率
を乗じて計算した金額によって評価

注意点

 

実際の面積と土地登記簿上の地積が異なる場合は調整が必要


不整形地
間口が狭小な宅地、
無道路地等の個別事情がある場合には評価減が可能な場合がある
倍率方式により評価する上地が不整形地等である場合においては、
その減額を織り込んだ金額が
その土地の同定資産税評価額になっている

とされていますが、
近隣の比準地の固定資産税評価証明書を入手して
不整形地等の減額の金額が織り込まれているか

を確認しておくことが必要です。


登記されていない土地も
土地補充課税台帳に登録されている固定資産税評価額
による

相続税改正

26年1月以降の相続

次の改正は、平成26年1月1日以後に相続又は遺贈により取得した
小規模宅地等について適用します。
1.二世帯住宅における構造上の要件の緩和
1棟の建物で構造上区分されていた二世帯住宅に
被相続人とその親族が
各々の独立部分に居住していた場合、
被相続人とその親族が居住していた部
分が特例の対象
となりました。

1棟の建物が区分所有登記されている場合は、
被相続人の居住の用に供されていた部分
に限る

2.被相続人が老人ホームに入居していた場合の居住要件の緩和
被相続人が老人ホームに入所していたことにより、
被相続人の居住の用に供されなくなった宅地等については、
次の条件を満たす場合に、
被相続人の居住用宅地等に該当するものとして特例を受けることができる。
被相続人に介護が必要なために入所したこと。
・その家屋が貸付等の用途に供されていないこと。


対象となる老人ホームは以下のとおり。
・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
(グループホーム)
・養護老人ホーム
・有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付き高齢者向け住宅
・障害者支援施設

27年1月以降の相続

相続税の基礎控除の見直し
平成27年1月1日以後に相続又は遺贈によ
り取得する財産に係る相続税について適用します

改正前5,000万円十1,000万円×法定相続人の数
改正後3,000万円十600万円×法定相続人の数

相続税の税率の見直し
最高税率が50%から55% (課税対象額6億円超)に引き上げ
未成年者控除
改正前
6万円×(20歳一相続開始時の年齢)

平成27年1月1日以後
10万円×(20歳一相続開始時の年齢)

障害者控除
改正前
一般障害者の場合6万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者の場合12万円×(85歳一相続開始時の年齢)
平成27年1月1日以後
一般障害者の場合10万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者の場合20万円×(85歳一相続開始時の年齢)

小規模宅地等

次の改正は、平成27年1月1日以後に相続等により取得した
小規模 宅地等について適用します

特定居住用宅地等の適用対象面積
特定居住用宅地等の適用対象面積を、240㎡から330㎡に拡充。
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等を併用する場合の限度面積
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合、
改正前は限定的な併用

改正により完全併用

特定居住用宅地等330㎡、特定事業用宅地等400㎡の場合
(1)改正前の限度面積
①特定居住用宅地等から優先適用する場合
特定居住用宅地等240㎡
②特定事業用宅地等から優先適用する場合
特定事業用宅地等400㎡
(2)改正後の限度面積
特定居住用宅地等330㎡+特定事業用宅地等400㎡=730㎡

特定居住用宅地等又は
特定事業用宅地等と
貸付事業用宅地等を併用する場合、
調整計算が必要

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので

間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので

奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離

得た数値とします。

以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。

【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。

不整形地の奥行距離の求め方の図1

間口距離35

想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行

 

 

不整形地の奥行距離の求め方の図2

想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20

 

不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 

不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 

 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります

間口には

車などが出入りしやすいように

角が切れている場合がありますが

角切で広がった部分も間口に含めます

 

しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

私道は道路なので長方形で評価する

と考えればわかりやすいかもしれませ

(私道の用に供されている宅地の評価)

相続税の申告では、私道の評価は結構あります

一般の人が評価する場合は、単純に路線価をかけてしまう例が多く

その私道に特定路線価が設定できれば、評価が下がる場合もあり、

評価額が過大な場合があると思いますので

税理士にご相談ください。

 

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

 

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)

私道の間口を計算する場合

角切で広がった部分は含めない

①要件を満たせば小規模宅地も適用できる

 

側方路線が私道である場合

通常 側方路線加算はしない

 

その私道が

不特定多数の者の通行の用に供されているとき

(通り抜けできる場合)

は、

その私道の価額は評価しない

 

(評価の方式)

11 宅地の評価

(1) 市街地的形態を形成する地域にある宅地

             路線価✖︎補正率

(2) (1)以外の宅地

          固定資産税評価額✖︎倍率

(路線価)

「路線価」は、

宅地が面している路線

(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう)

ごとに設定する。

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

特定路線価を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。

納税者からの申出等となっているので

納税者が申出しない場合

税務署がこれにより計算する場合がある

建築基準法の道路でない場合は設定できない

路地状敷地の不整形地評価減で評価するか、

特定路線価で評価するか

いずれか評価額の低いほうを選択したいところだが

私道の奥行きが長い場合には

路地状評価は認められないようだ。

 

20 不整形地の評価

20-2 無道路地の評価

20-3 間口が狭小な宅地等の評価

20-4 がけ地等を有する宅地の評価

20-5 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

21 倍率方式

21-2 倍率方式による評価